Asuntoflippauksella tarkoitetaan toimintaa, joissa ostetaan, remontoidaan ja myydään asunto remontin valmistuttua. Useat mediat uutisoivat erityisesti koronapandemian aikana asuntoflippauksen tuottoisuudesta, mutta jutuissa ei käsitelty toimintaan liittyvä merkittäviäkin veroriskejä. Itä-Suomen yliopiston ja Helsingin yliopiston tuoreissa tutkimuksissa todetaan, että laajamittaisessa ja suunnitelmallisessa asuntoflippaustoiminnassa on merkittäviä tulo- ja arvonlisäveroriskejä.
Väitöskirjatutkija Kimmo J. Niemisen ja väitöskirjatutkija Elisa Aukeelan tutkimukset avaavat asuntoflippaustoiminnan tulo- ja arvonlisäveroriskejä. Vertaisarvioidut tutkimukset ilmestyivät Edilexin Lakikirjastossa. Niiden perusteella tuloverotuksessa merkittävin riski liittyy siihen, katsotaanko toimintaa harjoitetun elinkeinotoimintana ja verotetaanko tulo muuna kuin henkilön pääomatulona. Veroriski syntyy, jos luonnollinen henkilö on ilmoittanut asuntoflippaustoimintansa henkilökohtaisen tulolähteen tulona, mutta remontteja on toteutettu kuitenkin siten, että toimintaa voidaan katsoa harjoitetun elinkeinontoimintana. Tällöin verotettava tulo olisi tullut laskea elinkeinotoiminnan tulolähteen tulona ja jakaa ansio- ja pääomatulo-osuuksiin. Virheellisen tulolähteen tulona verotettavan tulon laskenta ja verokohtelu voidaan oikaista verotusta toimittaessa tai verotarkastuksen seurauksena, tutkijat toteavat.
Arvonlisäverotuksessa riskit liittyvät muun muassa tilanteisiin, joissa asuntoflippausta tekevällä taholla on palkattua henkilökuntaa tai tämä myy asuntoflippaustoiminnan ohella muitakin tavaroita tai palveluja tai ostaa tavaroita tai palveluja ulkomailta. Näissä tilanteissa asuntoflippausta harjoittava saattaa joutua arvonlisäverovelvolliseksi.
Tuloverotusta käsittelevässä tutkimuksessa tarkastellaan erityisesti elinkeinotoiminnan tulonlähteen ja henkilökohtaisen tulonlähteen välistä rajanvetoa ja sen arvioinnissa käytettäviä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä asuntoflippaustoiminnan näkökulmasta. Arvonlisäverotusta käsittelevässä tutkimuksessa puolestaan tarkastellaan erityisesti arvonlisäverovelvollisuutta ja arvonlisäveron suorittamista eri tilanteissa. Rakentamisen ja remontoinnin arvonlisäverotus poikkeaa normaalista tavaran ja palvelun myynnin verotuksesta, ja tämä saattaa yllättää asuntoflippaustoimintaa harjoittavan, tutkijat toteavat.
Tutkijat esittävät suuntaa antavan laskelman asuntoflippaustoiminnan tulojen kokonaisverorasituksesta eri verotilanteissa. Laskelmaesimerkki osoittaa, että jos asuntoflippaustoiminnan tuloa verotetaan elinkeinotoiminnan tulona, jo muutamien kymmenien tuhansien eurojen päätoimesta saatu ansiotulo voi vaikuttaa merkittävästi asuntoflippaustoiminnan tulojen kokonaisverorasitukseen. Monissa tilanteissa kokonaisverotus olisi tällöin huomattavasti ankarampaa kuin henkilökohtaisen tulonlähteen pääomatulona verotetussa toiminnassa.
Tutkimukset nostavat esiin asuntoflipppausilmiön vero-oikeudellisia haasteita ja luovat suuntaviivoja sen vero-oikeudelliselle arvioinnille.
HTM, Kimmo J. Nieminen kirjoittaa säätiörahoituksella vero-oikeudellista väitöstutkimusta Itä-Suomen yliopistolle. Hän työskentelee myös osa-aikaisesti veroasiantuntijana Haglex Oy:ssa.
OTM, KTM, Elisa Aukeela kirjoittaa vero-oikeudellista väitöstutkimusta jatko-opiskelijana Helsingin yliopistossa. Hän työskentelee kansainvälisen yritysverotuksen ja siirtohinnoittelun työtehtävissä.
Tutkimusartikkelit:
Aukeela, Elisa – Nieminen, Kimmo J. : Asuntoflippaus verotuksessa – liiketoimintaa vai harrastelua? (Edilex-sarja 2023/9)
Nieminen, Kimmo J. – Aukeela, Elisa : Asuntoflippauksen arvonlisäverotus (Edilex-sarja 2023/10)
Lisätietoja:
Väitöskirjatutkija, OTM, KTM Elisa Aukeela, Helsingin yliopisto, puh. 044 564 4926, elisa.aukeela(at)gmail.com
Väitöskirjatutkija, HTM Kimmo J. Nieminen, Itä-Suomen yliopisto, puh. 050 533 4455, kimmo.nieminen(at)uef.fi